נייד: 050-4004977

טלפון: 074-7045959

נדל"ן או פנסיה? שאלת מיליון הדולר

בשנים האחרונות, החליטו ישראלים רבים להיות משקיעי נדל"ן. חלקם רואים בה השקעה טובה לטווח הקצר, בעוד שאחרים מעוניינים שהנכס יניב להם פנסיה עתידית. השאלה היא האם ניתן לסמוך על זה כמקור הכנסה בגיל הפרישה כתחליף לחיסכון פנסיוני?. לפני שעונים על השאלה הזו, כדאי לדעת מדוע ישראלים רבים משקיעים בנדל"ן: ראשית, פריחת הנדל"ן בישראל הביאה למשקיעים נחת בשנים האחרונות. שווי הנכסים שהמשקיעים קנו עלה משמעותית ואף הכפיל את עצמו בזמן קצר מאוד. שנית, סביבת הריביות הנמוכה בישראל ובעולם גורמת לכך שהמשקיעים מקבלים תשואה אפסית על כספם בפיקדונות ומצד שני מאפשרת להם לקחת הלוואות ומשכנתא בתנאים טובים מאוד. רוב המשקיעים הם מעל גיל 50, אנשים שצברו כספים וחסכונות ומחפשים פתרונות להשקעה טובה ולכאורה בטוחה וסולידית. ומצפים שבעתיד תניב להם השקעה זו פנסיה חודשית.

האם נכון לראות בנדל"ן פנסיה?
תלוי את מי תשאלו. קודם כל, המפתח בהשקעה נכונה הוא פיזור סיכונים. אדם שחי בבית ששווי כ- 2 מיליון שקלים, ויש לו עוד מיליון שקלים נזילים בהם הוא רוכש דירה להשקעה מרכז את כל הונו בנדל"ן וחשוף מאוד לשוק הנדל"ן בישראל. אם ענף הנדל"ן ייפגע, כל הונו ייפגע. שנית, משקיעים רבים נכנסים לנדל"ן בשל הצמיחה בענף בשנים האחרונות, אבל לא לעולם חוסן. ישראל ממוקמת במזרח התיכון שהוא אזור מועד לפורענות ובתסריטים מסוימים, ההשקעה הזו יכולה להתגלות כלא מניבה ואף הפסדית". בנוסף מחירי הנדל"ן חשופים לגזירות של הממשלה שיכולות להוריד אותם בצורה משמעותית. למשל, היא יכולה להעלות את המיסוי על שוק הנדל"ן. היא יכולה להעלות את המס על הכנסה משכירות, שעומד כיום על 10%, וגם זה רק על הכנסות של יותר מ-5,080 שקלים לחודש, לגובה המס השולי של המשקיע, מהשקל הראשון. צעד נוסף שהממשלה יכולה לעשות כדי להוריד את המחירים, הוא העלאת מס הרכישה לרוכשים דירה שניה. במקרים כאלה, ההשקעות החדשות בנדל"ן ירדו ומשקיעים רבים יצאו מהשוק. החלטות אלו יכולות להגדיל את היצע הדירות ולהוריד מחירים בצורה משמעותית". פרמטר מרכזי אצל רוכשי דירות להשקעה הוא השוכרים. בעלי דירות רוצים שוכרים טובים, שיגורו בדירה לטווח ארוך וישלמו בכל שנה יותר. אבל מה לעשות שלא תמיד נקבל שוכרים כאלה ולעיתים אנחנו עלולים ליפול על שוכרים שבהתחלה אמנם נראו מאוד נחמדים, אבל בסופו של דבר מתגלים כבעייתיים. לא חסרים מקרים של שוכרים שלא משלמים את דמי השכירות, כאשר בעלי הדירות נאלצים להתמודד מולם בבתי משפט. נשאלת השאלה האם פנסיונר שחלק משמעותי מההכנסה החודשית שלו נגזר משכירות, יכול להרשות את זה לעצמו. פרמטר נוסף הוא הניהול השוטף של דירה להשקעה, שרבים שוכחים ממנו כשהם קונים אותה. מדובר בתחזוקה במקרה של תקלות, מציאת שוכרים, התנהלות מול שוכרים, חוזים, גביית כספים ועוד. זאת עבודה לכל דבר, וקונה דירה להשקעה צריך לשאול את עצמו האם כפנסיונר שמעוניין להעביר את חייו בשלווה, לטייל ולבלות עם הנכדים, הוא באמת רוצה לעבוד בעבודה כזאת. בנוסף, יש את עניין התשואה משכירות, שבאזור המרכז עומדת על 3%, לפני מס והוצאות תחזוקה. האינפלציה השנתית הממוצעת בישראל היא כ- 2.5% זאת אומרת שאין כאן תשואה אמיתית אלא רק שמירה על ערך הכסף". לסיכום "אני לא טוען שהשקעה בנדל"ן היא לא טובה או לא כדאית, אבל חשוב מאוד לבחון את כל הפרמטרים. אסור להסתנוור מהמצב הטוב של השוק בשנים האחרונות. תמיד צריך לפזר השקעות בצורה נכונה ולנהל סיכונים".